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审理物业水费纠纷案件应注意的几个问题 2
[摘要]
四、关于趸售价格及水费调整的问题
《物业管理条例》第四十五条规定，物业管理区域内最终用户收取有关费用为供水企业的法定义务。在无商业性住宅的计划经济时代， 水费都由单位无偿代收并弥补损耗差额。但在房改后的市场经济条件下，商业性住宅小区物业管理公司是按照市场经济规律和规则来运作，其管理上的盈利要求，决定了其没有义务像单位那样继续为供水企业提供无偿服务，更没有义务承受水损责任。自来水公...
四、关于趸售价格及水费调整的问题
《物业管理条例》第四十五条规定，物业管理区域内最终用户收取有关费用为供水企业的法定义务。在无商业性住宅的计划经济时代， 水费都由单位无偿代收并弥补损耗差额。但在房改后的市场经济条件下，商业性住宅小区物业管理公司是按照市场经济规律和规则来运作，其管理上的盈利要求，决定了其没有义务像单位那样继续为供水企业提供无偿服务，更没有义务承受水损责任。自来水公司只履行向物业小区供水的批发义务，将其维修管路、设施、抄表和水损的责任转嫁给了物业小区和终端用户，收取的水费却是零售价格，这显然是不公平的。《城市供水价格管理办法》第八条规定，输水、配水等环节中的水损可合理计入成本。《湖北省城市供水价格管理实施细则(暂行)》第八条规定，水损率根据企业规模分别按16％－18％的标准确定。这些规定表明，现行水价已经包括了输送到终端用户的损耗。如果自来水公司未能将水直接送到终端用户，仅送到物业小区，它则应适用趸售价格，以体现价格的合理性。趸售价格即批发价格的概念广泛适用多种行业，在供水行业则经常使用。其合理性已被一些地方政府的文件所确认。如《湖北省城市供水价格管理实施细则(暂行)》第十六条明确规定：“ 供水企业在未接管居民小区物业管理等单位的供水职责之前，应对居民小区物业管理等临时供水单位实行趸售价格。趸售价格可在居民生活用水价格上扣减4％—10％，扣减部分应能弥补总表到分表的合理损耗。趸售价格在不改变最终生活用水价格的前提下由供水企业与临时供水单位协商议定，报所在城市人民政府价格主管部门备案。”居民用水价格是一种包括了供水损耗的零售价格，这种价格只有在自来水公司履行了向终端用户直接供水义务的情况下才能收取。因此，当物业管理公司与自来水公司签订供用水合同的情况下，则应采用趸售价，价格应在居民生活用水价格基础上有所下调。但在物业管理公司与自来水公司所签合同为趸售价格时，其仍可以按城市居民统一用水价格向小区业主收取水费，终端价与趸售价的盈余，由物业管理公司用于补偿小区内（总表与用户分表间）的二次供水和正常管漏。如南京市自来水公司从2002年7月1日开始，对有二次供水设施的高层物业管理单位和总表集中供水的小区业主，实行“趸售价格”优惠供水，优惠幅度为5－10％，余下的差额用于补偿自来水管线跑冒滴漏的损失和二次供水产生的费用。
但在现实中，不少人对“趸售价格”的归属存在模糊认识，认识“趸售价格”是自来水公司对物业管理公司的专项优惠，将终端价与趸售价间的盈余全部归物业管理公司享有，而将二次供水和正常管漏费用全部转嫁小区业主承担，这是不合理的，如前所述的物业管理公司的代理身份论，“趸售价格”应归小区业主共同享有，而不归代理人独占。
五、关于“二次供水”费用的分摊问题
何谓“二次供水”？是指供水系统的传输管道，在输送压力不能直接将水输送到终端用户，而在传输管道中采用泵压等技术手段以保证水源满足终端用户用水需要的供水方式。由于二次供水需要相应扬程的水泵等增压设备，用电量较大，且设备需以管理、维修、保养，其费用成本相应增加。在物业水费纠纷中，经常遇到物业管理公司以小区“二次供水”为由作为增加水价幅度的抗辩。这种抗辩是否成立，要视具体情况而定，主要要考究二次供水的对象是否合理或者说二次供水的技术方案是否符合国家相关设计规范。《中华人民共和国节约能源法》第十二条规定，工程项目的设计与建设，应当遵守合理用能标准和节能设计规范，否则不予审批，或者建成后的不予验收。小区工程若对可以自然直接供水的区域也采用二次供水方式，则是违规损人之举，应当进行技术改造。但在现实中生活，小区住宅本应采取直接供水方案而采用二次供水方案的建设项目相当普遍，有些房地产开发商为了节省管道及安装费用，不惜以国家能源和住户的长期利益为代价，赚取不义之财，将18米以下的楼层甚至包括一层都一律采用二次供水方案。笔者认为，对这种不合理的二次供水费用，小区业主既可以拒付水费方式来维护权益，也可以要求房地产开发商给予永久性的补偿。对技术上合理的二次供水费用负担，在供水行业和物业管理中存在较大争议，实际操作也各有所异。笔者认为，可“有条件”地由全体小区业主共同分摊。所谓“有条件”，是指物业管理公司应首先用“趸售价格”与终端价格的差来弥补二次供水的费用，如果“趸售价格”的盈余仍不足弥补，再才由小区业主分摊。
六、小区内异常管漏所增加的水费承担问题
在物业水费争议中，小区业主常与物业管理公司发生价格争议的一种情况是：小区内异常管漏所增加的水费由谁承担问题。有人认为，这不可争议地应由小区业主承担。笔者认为，这应分情况区别对待。《城市供水价格管理办法》第八条规定：“输水、配水等环节中的水损可合理计入成本”，可见，一般情况下，水费价格构成中本身己经考虑了管漏等途中损耗，管漏、管裂的水费应包括正常的水价范围以内，也就是说在终端用户价格中，正常的管漏损耗已包含到平均水价之中。那么，异常的管漏、管裂所增加的水费是否应由小区业主承受呢？这需要根据具体情况分析，应依据管漏、管裂的原因和管理情况具体而定。管漏、管裂的原因一般分为三种：水管质量、安装质量、外力挤撞。而抢修情况则是物业管理公司是否尽到定期检查、及时发现和抢修之责。根据不同情况确定水损的承担者：如果业主的房屋尚在合同约定保质期内或者水管的合理使用期限内，水管质量和安装质量由房屋的建设开发商承担；如果管漏、管裂是由于重型汽车碾压等外力原因造成的，则由致害者承担责任；如果物业管理公司未定期检查和发现管漏、管裂原因并及时抢修，其扩大的水费损失应由物业管理公司承担；如果异常的管漏、管裂损失是在物业管理公司尽到管理职责后仍不可避免而产生的损失，则由小区业主承担。这其中，对物业管理公司尽到管理职责的判断应有一个时间界线，如突发性的地下管裂，发生时物业管理公司可能不知道，要等待供水单位收取水费时，才发现异常，而此时，水费损失已实际发生。如何判断物业管理公司的管理责任？笔者认为，应按物业管理公司的职责来确定，因为物业管理公司对小区供水设施和状况存在“经常检查”、及时发现管裂、总表异常情况的义务，但“经常检查”并不意味是每天检查，一般情况下应至少每周检查一次，假定异常情况发生于该月上旬，而物业管理公司到月底交水费时才发现，那么，对一周内的水费损失可由小区业主承担，超过一周时间部分由物业管理公司承担。因此，对异常管漏所增加的水费也有由小区业主和物业管理公司分担的可能。
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