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个人支付能力评估
[摘要]
投资房地产前必须正确估量个人资产，再根据需求和实际支付能力来综合
考虑具体选择哪一种房地产投资计划。
1．个人净资产
估算：个人支付能力的核心是审慎地计算个人的净资产。个人净资产是个人
总资产减去个人总负债的余额。
个人总资产即个人拥有的所有财富，包括自用住宅、家具、艺术收藏品、交通
投资房地产前必须正确估量个人资产，再根据需求和实际支付能力来综合
考虑具体选择哪一种房地产投资计划。
1．个人净资产
估算：个人支付能力的核心是审慎地计算个人的净资产。个人净资产是个人
总资产减去个人总负债的余额。
个人总资产即个人拥有的所有财富，包括自用住宅、家具、艺术收藏品、交通
工具、现金、债券、股票等。其中有些固定资产，如住房、家具，应该以能够脱手变
现的价格加以计量。这类资产的取得，是为了让你和家人可以长期使用和享受。
所以自住性的房地产属于个人资产，不属于长期投资。就财务策划的观点而言，
自住以外的房屋或土地只有在以赚取租金收入或将来的差价为购置目的时，才
算是投资性房地产。
个人总负债是个人应偿还的债务，包括按揭贷款、汽车消费贷款和其他短期
借款等。对于普通工薪阶层，实际总负债额不宜超过3个月家庭日常支出总和。
对中国的工薪阶层来说，个人资产中还包含已缴存的住房公积金。住房公
积金是职工在其工作年限内，由职工本人及所在单位分别按职工工资收入的一
定比例逐月缴存至职工个人住房公积金账户的资金。该项资金全部归职工个人
所有，由政府设立的公积金法定机构统一管理，用于以贷款形式支持职工买房。
2．个人综合支付能力评估
确定个人投资房地产的综合支付能力时，不仅要看个人的净资产，还要分析
个人的固定收入、临时收入、未来收入、个人支出和预计的未来支出。关于个人
收入和支出的详细计划，在本书第四章的现金流量及预算：管理中已经有详尽的
介绍，在此不再赘述。
如果个人净资产为正数，投资者首先要确定能用来投资房地产的资金数额。
然后，再根据自己家庭月收入的多少及预期，最终确定用于购买房地产、偿还银
行按揭贷款本息的数额。基本的原则仍然是量力而行，既满足个人的房地产投
资需求，同时又不必为自己带来沉重的债务负担。
例如，某个客户净资产中可用于购买房地产的金额为10万元，家庭月收入
10000元，月平均日常支出4000元，其他投资支出2000元，预期未来收入保持
平稳，则该客户投资房地产的支付能力为10万元首付款，月平均可偿还银行按
揭贷款本息的最大数额为10000—4000—2000二4000(元)。那么财务策划师可
以建议该客户购买总价值为50万元的房地产，首付20％为10万元，其余40万
元可以申请银行按揭，以每月归还4000元以内为限。但如果该客户对未来收入
感到不确定性较大，就需要降低投资房地产的总价值。
其它培训参考信息：
个人投资动机分析
目标和需求分析
可比/相对估价
现金流贴现估价
影响房地产价格的因素
房地产价格基本构成要素
房地产投资的优点
房地产的类型
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