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可比/相对估价
[摘要]
房地产投资也可以采用标准化的价值尺度或可比资产进行估价。这样做的
理由有三点：
第一，它提供了一种对不产生现金流的资产的估价方法。例如，一座被购买
作为居住之用的居民住宅，其价值可以参照同一地区相似的资产来进行估价。
第二，它注意了许多由于各种原因而在现金流贴现模型中没有考虑的市场变化
趋势。当市场价值升高时，租约可能会...
房地产投资也可以采用标准化的价值尺度或可比资产进行估价。这样做的
理由有三点：
第一，它提供了一种对不产生现金流的资产的估价方法。例如，一座被购买
作为居住之用的居民住宅，其价值可以参照同一地区相似的资产来进行估价。
第二，它注意了许多由于各种原因而在现金流贴现模型中没有考虑的市场变化
趋势。当市场价值升高时，租约可能会锁定租金的支付，并且租金限制法律也会
妨碍租金随市场价值而上升。第三，可比资产估价要比使用现金流贴现估价模
型容易得多，因为它不需要(至少是不需要明确指出或估计)贴现率和预期现金
流。
(1)可比资产
所有基于可比资产的估计方法的关键是如何定义“可比”。以股票为例，股
票增长率、风险以及红利支付比率的区别必须在比较市盈率之前进行调整。很
多分析员之所以采用属于同行业的股票进行比较，目的就是保持其相对的同质
性。对于房地产，在比较之前，其规模、入住率、场所、建造时间以及建筑质量之
间的差别都应该被考虑在内。一些调整是直接而客观的(如大小的区别)，但是
另一些则是主观的(如场所的差别)。
(2)用标准化的价值
当基于可比资产进行估价时，出于比较的目的，必须对价值进行标准化。对
于股票，这种标准化是用每股价格除以每股收益或每股账面值来实现的。对于
房地产，最简单的标准化尺度就是单位面积的价格。
其它培训参考信息：
现金流贴现估价
影响房地产价格的因素
房地产价格基本构成要素
房地产投资的优点
房地产的类型
房地产的基本概念
保险策划的风险
高收入家庭保险计划
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