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浅析物业管理的多样化经营
[摘要]
自20世纪90年代初期，随着城市规模的扩展，开发建设项目的快速增加，原有的管理方式，已远远无法达到解决问题的需求，需要一只相对专业化、社会化的物业管理服务队伍，来从事相关生活小区的服务管理工作，物业管理逐渐走进普通市民的生活。
初期，房地产企业为了塑造自己的品牌形象，加强售后管理服务，往往不计成本的的向正在建设或已建设完毕的物业管理项目上投入较大的资金来维持日常服务管理工作，一旦当项...
自20世纪90年代初期，随着城市规模的扩展，开发建设项目的快速增加，原有的管理方式，已远远无法达到解决问题的需求，需要一只相对专业化、社会化的物业管理服务队伍，来从事相关生活小区的服务管理工作，物业管理逐渐走进普通市民的生活。
初期，房地产企业为了塑造自己的品牌形象，加强售后管理服务，往往不计成本的的向正在建设或已建设完毕的物业管理项目上投入较大的资金来维持日常服务管理工作，一旦当项目开发建设完毕原开发商将不会再有过多的资金来冲入物业服务管理，而各生活小区物业管理所需消耗的的成本费用，是常年不断且逐年增加的，开发商不投入，政府又有过多资金扶持，作为物业管理的受益主体——生活小区的业主们，由于其自身社会经历，及社区团体素质的意识不强，及有偿服务观念的接受时间短暂等等原因，还一时无法充分理解自己得到的服务与应付出的代价成比例的服务消费理念。各种因素决定着短时间各生活小区的物业管理费收入与支出差距将很大。而作为物业管理行业，即使经营相对完善规范，其本身就是一个低利润高风险的服务管理行业，一旦原开发建设单位不再承担费用，其维持正常服务管理的资金链就将断裂了，而物业公司如果出现资金危机，一般其首先做的是压缩成本开支，也就意味着服务管理的缩水损害最直接的是小区业主，和从事管理的物业企业。
我市现有的物业管理企业所管理的物业项目，很多一旦脱离房地产开发企业的扶持将很难运营(尤其是老小区，或单项建筑面积低于5万平方米的项目)，根据市场的运行发展方向，各小区物业管理必将自负盈亏，独立经营，而我市现有的相当一部分物业管理项目，建筑面积低于10万平方米，且批复的物业服务费偏低，但运行成本越来越高，利润太低甚至亏损较大，基本无法运营。这就要求物业管理必须深挖内潜，节约成本，乃至拓展经营服务范围，经营相关联的服务行业，实现多种经营服务创收，靠第三产业来维持物业管理项目和物业管理企业的正常经营。
实践证明，物业管理企业在不耽搁正常服务管理的同时，可以充分利用现有的人力、物力资源，开展如房屋中介，家政代理，空置房屋托管维护等相关项目，不仅达到了创收的目的，还对加强小区的综合有效管理起到强化作用，(如可及时掌握房屋业主更换的具体情况等)，再次是可开展小区便民服务项目，如为业主接送少年儿童，举办助学院等。
当房地产企业支持的时候，可开展相关配套项目的施工管理。即从物业管理项目的前期介入，深化到配套项目的施工组织管理上，由物业管理后期被动式接受新技术，新设备操作要领，改为主动式接受。培养一名保安、保洁人员，只要有严格的规章制度，和规范的顺练培顺措施，一个月就可培顺出较高素质的工作人员，而水电暖甚至智能化技术的掌握，其相关人员的培顺一般则需要几年的时间才能造就一部分能够胜任工作的人员，
据了解，目前全市有物业管理资质的近60余家，总管理面积低于15万的物业企业占相当部分，这些生活小区以后的服务管理即使通过招投标，通常其他的物业管理公司也不会去做的。广大业主的日常生活有序稳定保障，是关系到国计民生的大事，一旦管理不力，将会对社会政府甚至原开发商声誉发展带来很大的幅面影响，所以今后政府的相关管理机构，开发商等应充分考虑有关项目后期的管理运行，要通过多种措施解决有可能物业管理费不足的后续问题。物业管理企业只有在能够解决维持经营资金的情况下，才有基础能力考虑加强服务管理上水平，深化服务管理内涵等日常工作，并提醒广大业主，在专业化，社会化服务管理的模式下，应尽快适应服务质量与支付的物业管理是成正比的。各物业管理公司应充分利用可用资源，开拓创新，拓展服务经营范围，以获取较高的经营效益，来维持服务管理的正常发展经营。
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