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审理物业水费纠纷案件应注意的几个问题 3
[摘要]
七、关于物业管理公司诛连性、捆绑性收费的问题
在实现生活中，物业管理公司时常因与小区业主的其它争议而采取“停水”措施，或扩大收费范围的情形较为普遍。如房地产开发商组建或委托的前期物业管理公司，因业主未交足购房款而采取停水措施；因业主拒交不合理水费费而采取停水措施；因业主未交足物业管理费而采取停水措施；将水费收取比例与物业管理费比例挂钩；将属于物业管理费内支出的水池、绿化用水费用也...
七、关于物业管理公司诛连性、捆绑性收费的问题
在实现生活中，物业管理公司时常因与小区业主的其它争议而采取“停水”措施，或扩大收费范围的情形较为普遍。如房地产开发商组建或委托的前期物业管理公司，因业主未交足购房款而采取停水措施；因业主拒交不合理水费费而采取停水措施；因业主未交足物业管理费而采取停水措施；将水费收取比例与物业管理费比例挂钩；将属于物业管理费内支出的水池、绿化用水费用也纳入小区业主分摊等。这类纠纷诉至法院后，物业管理公司往往振振有词地数落小区业主的过错或责任，而有的法院却认同物业管理公司的抗辩。笔者认为，相对应的民事主体在不同的民事法律关系中，其权利、义务是相对独立的，不同法律关系中的争议应采取双方约定的方式或者法定的手段来解决，不能将二者混为一谈。物业管理公司的行为与言词是混淆了不同类型的民事法律关系，将其它民事法律关系中的诉请理由用于物业水费代收代缴法律关系中。物业管理公司接受自来水公司的委托代收水费，其无权超越授权的范围，采取诛连性、捆绑性的手段来谋求或实现其在另一法律关系中的利益，否则，就构成违约或侵权行为。我国目前有些地方已采取措施明确制止物业管理公司的这种违法行为。如厦门市从2006年1月开展了水、电费欠缴专项治理，严禁物业管理公司将水电费与物业管理费捆绑收取，否则，可能受到延迟年检或取消物业管理资格的处罚。因此，在物业水费纠纷案件审理中，法律应当对物业管理公司诛连性、捆绑性收费的行为说“不”。
八、关于正确处理物业水费纠纷的审判思路
人民法院正确审理物业水费纠纷，应当注意根据物业管理公司与小区业主的诉讼地位和争议的焦点，正确分配举证责任。物业管理公司若要调整水费，应责令其对政府定价依据、与自来水公司的合同价格、向自来水公司所交水费的发票、二次供水和管漏损耗、实际代收费额等事项进行举证。同时还应确定“据实结算”的审判思路，以物业管理公司与自来水公司合同价格（趸售价）为基础，将支出费用按实际用水吨数计算出分摊损耗后的价格。当该价格低于城居民统一供水价格时，各终端用户按照实际用水量×该市统一供水价格承担水费；当该价格高于该市居民统一供水价格时；各终端用户按照实际用水量×分摊损耗后的价格据实结算。特别要强调的是，“分摊损耗后的价格”必须是排除前述物业管理公司过错责任和不当计算后的合理价格。
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